江蘇國泰:江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告（三）
時間：2019年12月24日 09:11:59 中財網
原標題:江蘇國泰:江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告（三）
本報告依據中國資產評估準則編制
北京中企華資產評估有限責任公司
二〇一九年五月二十三日
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓
投資性房地產項目
資產評估報告
中企華評報字(2019)第1451-02號
（共二冊，第一冊）
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓
投資性房地產項目
資產評估報告
中企華評報字(2019)第1451-02號
（共二冊，第一冊）
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司I
目錄
聲明...................................................................................................1
資產評估報告摘要..............................................................................2
資產評估報告正文..............................................................................4
一、委托人、產權持有單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人.....4
二、評估目的.........................................................................................................................5
三、評估對象和評估范圍.....................................................................................................5
四、價值類型.........................................................................................................................5
五、評估基準日.....................................................................................................................6
六、評估依據.........................................................................................................................6
七、評估方法.........................................................................................................................8
八、評估程序實施過程和情況.............................................................................................9
九、評估假設.......................................................................................................................11
十、評估結論.......................................................................................................................11
十一、特別事項說明...............................................................................................................11
十二、資產評估報告使用限制說明.......................................................................................12
十三、資產評估報告日...........................................................................................................13
資產評估報告附件............................................................................14
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司1
聲明
一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國
資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。
二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法
規規定和本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人
或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本
資產評估機構及資產評估師不承擔責任。
本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資
產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使
用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正
確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評
估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評
估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告
依法承擔責任。
四、評估對象涉及的資產清單由委托人、產權持有單位申報并經
其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當
事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。
五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象
沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利
益關系，對相關當事人不存在偏見。
六、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資
產進行現場調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給
予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查
驗，對已經發現的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相
關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。
資產評估報告使用人應當關注評估結論成立的假設前提、資產評
估報告特別事項說明和使用限制。
七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果
受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當
充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其
對評估結論的影響。
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司2
資產評估報告摘要
重要提示
以下內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的
詳細情況并正確理解和使用評估結論，應當閱讀資產評估報
告正文。
江蘇國泰國際集團有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委托，按照法
律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，
采用市場法，按照必要的評估程序，對江蘇國泰國際集團有限公司擬
轉讓資產行為涉及的投資性房地產在2018年12月31日的市場價值進
行了評估?，F將資產評估報告摘要如下：
評估目的：江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓其持有的1項投資
性房地產，為此需對上述資產的市場價值進行評估，為上述經濟行為
提供價值參考依據。
評估對象：江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房地
產的市場價值。
評估范圍：江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房地
產。
評估基準日：2018年12月31日
價值類型：市場價值
評估方法：市場法
評估結論：評估基準日，評估范圍內的資產賬面價值為647.03萬
元，評估價值為1,020.00萬元，評估增值372.97萬元，增值率57.64%。
本資產評估報告僅為資產評估報告中描述的經濟行為提供價值
參考，評估結論的使用有效期限自評估基準日起一年有效。
資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、
限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
重要提示
以下內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的
詳細情況并正確理解和使用評估結論，應當閱讀資產評估報
告正文。
江蘇國泰國際集團有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委托，按照法
律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，
采用市場法，按照必要的評估程序，對江蘇國泰國際集團有限公司擬
轉讓資產行為涉及的投資性房地產在2018年12月31日的市場價值進
行了評估?，F將資產評估報告摘要如下：
評估目的：江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓其持有的1項投資
性房地產，為此需對上述資產的市場價值進行評估，為上述經濟行為
提供價值參考依據。
評估對象：江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房地
產的市場價值。
評估范圍：江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房地
產。
評估基準日：2018年12月31日
價值類型：市場價值
評估方法：市場法
評估結論：評估基準日，評估范圍內的資產賬面價值為647.03萬
元，評估價值為1,020.00萬元，評估增值372.97萬元，增值率57.64%。
本資產評估報告僅為資產評估報告中描述的經濟行為提供價值
參考，評估結論的使用有效期限自評估基準日起一年有效。
資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、
限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司3
以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況
并正確理解和使用評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
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江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目
資產評估報告正文
江蘇國泰國際集團有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委托，按照法
律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，
采用市場法，按照必要的評估程序，對江蘇國泰國際集團有限公司擬
實施轉讓資產行為涉及的1項投資性房地產在2018年12月31日的市
場價值進行了評估?，F將資產評估情況報告如下：
一、委托人、產權持有單位和資產評估委托合同約定的其他資產
評估報告使用人
本次評估的委托人和產權持有單位均為江蘇國泰國際集團有限
公司，資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人包括：法律、
行政法規規定的使用人。
(一)委托人及產權持有單位簡介
企業名稱：江蘇國泰國際集團有限公司
住所：江蘇省張家港市楊舍鎮國泰大廈
法定代表人：何勝旗
注冊資本：80000萬元整
企業類型：有限責任公司(法人獨資)
經營范圍：自營和代理各類商品及技術的進出口業務，針紡織品、
百貨的銷售。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經
營活動)
(二)委托人和產權持有單位之間的關系
委托人和產權持有單位均為江蘇國泰國際集團有限公司。
(三)資產評估委托合同約定的其他資產評估咨詢報告使用人
資產評估委托合同未約定其他資產評估報告使用人。
一、委托人、產權持有單位和資產評估委托合同約定的其他資產
評估報告使用人
本次評估的委托人和產權持有單位均為江蘇國泰國際集團有限
公司，資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人包括：法律、
行政法規規定的使用人。
(一)委托人及產權持有單位簡介
企業名稱：江蘇國泰國際集團有限公司
住所：江蘇省張家港市楊舍鎮國泰大廈
法定代表人：何勝旗
注冊資本：80000萬元整
企業類型：有限責任公司(法人獨資)
經營范圍：自營和代理各類商品及技術的進出口業務，針紡織品、
百貨的銷售。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經
營活動)
(二)委托人和產權持有單位之間的關系
委托人和產權持有單位均為江蘇國泰國際集團有限公司。
(三)資產評估委托合同約定的其他資產評估咨詢報告使用人
資產評估委托合同未約定其他資產評估報告使用人。
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本評估報告僅供委托人和國家法律、法規規定的資產評估報告使
用人使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。
二、評估目的
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓其持有的1項投資性房地產，
為此需對上述資產的市場價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參
考依據。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象
評估對象是江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房
地產的市場價值。
(二)評估范圍
評估范圍是江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房
地產，賬面價值為647.03萬元。
委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范
圍一致。評估基準日，評估范圍內的資產賬面價值由企業提供，未經
審計。
評估范圍內主要資產的情況如下：
納入評估范圍的投資性房地產1項，建筑面積為944.44平方米。
已辦理房產證，房屋所有權人為江蘇國泰國際集團有限公司。
投資性房地產主要坐落在位于國泰大廈，屬于辦公用房，為鋼混
結構。
評估基準日，投資性房地產日常維護保養正常，可正常使用。
四、價值類型
根據本次評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，確定
評估對象的價值類型為市場價值。
二、評估目的
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓其持有的1項投資性房地產，
為此需對上述資產的市場價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參
考依據。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象
評估對象是江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房
地產的市場價值。
(二)評估范圍
評估范圍是江蘇國泰國際集團有限公司所持有的1項投資性房
地產，賬面價值為647.03萬元。
委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范
圍一致。評估基準日，評估范圍內的資產賬面價值由企業提供，未經
審計。
評估范圍內主要資產的情況如下：
納入評估范圍的投資性房地產1項，建筑面積為944.44平方米。
已辦理房產證，房屋所有權人為江蘇國泰國際集團有限公司。
投資性房地產主要坐落在位于國泰大廈，屬于辦公用房，為鋼混
結構。
評估基準日，投資性房地產日常維護保養正常，可正常使用。
四、價值類型
根據本次評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，確定
評估對象的價值類型為市場價值。
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北京中企華資產評估有限責任公司6
市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何
強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計
數額。
五、評估基準日
評估基準日是2018年12月31日。
六、評估依據
(一)經濟行為依據
1.委托人與北京中企華資產評估有限責任公司簽訂的《資產評估
委托合同》；
2.江蘇國泰國際集團有限公司董事會決議。
(二)法律法規依據
1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日中華人民共和
國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過)；
2.《資產評估行業財政監督管理辦法》（中華人民共和國財政部
令第86號）；
3.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2009年08月27日第十
一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議修正）；
4.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國
人民代表大會常務委員會第十一次會議通過）；
5.《中華人民共和國企業國有資產法》（2008年10月28日第十一
屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過）；
6.《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院令第378號，國務
院令第588號修訂)；
7.《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）；
8.《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國有資產監督管
理委員會令第12號）；
9.《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國
資委產權[2006]274號）；
五、評估基準日
評估基準日是2018年12月31日。
六、評估依據
(一)經濟行為依據
1.委托人與北京中企華資產評估有限責任公司簽訂的《資產評估
委托合同》；
2.江蘇國泰國際集團有限公司董事會決議。
(二)法律法規依據
1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日中華人民共和
國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過)；
2.《資產評估行業財政監督管理辦法》（中華人民共和國財政部
令第86號）；
3.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2009年08月27日第十
一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議修正）；
4.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國
人民代表大會常務委員會第十一次會議通過）；
5.《中華人民共和國企業國有資產法》（2008年10月28日第十一
屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過）；
6.《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院令第378號，國務
院令第588號修訂)；
7.《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）；
8.《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國有資產監督管
理委員會令第12號）；
9.《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國
資委產權[2006]274號）；
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司710.《關于企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》（國
資產權[2009]941號）；
11.《企業國有資產評估項目備案工作指引》(國資發產權[2013]64
號)；
12.《企業會計準則——基本準則》(財政部令第33號)、《財政部
關于修改的決定》（財政部令第76號）；
13.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（國務院令第691
號）；
14.《財政部稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32
號）；
15.《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（2013年12月7
日國務院令第645號第三次修訂）。
(三)評估準則依據
1.《資產評估基本準則》（財資[2017]43號）；
2.《資產評估職業道德準則》（中評協[2017]30號）；
3.《資產評估執業準則——資產評估委托合同》（中評協[2017]33
號）；
4.《資產評估執業準則——資產評估報告》（中評協[2018]35號）；
5.《資產評估執業準則—資產評估程序》（中評協[2018]36號）；
6.《資產評估執業準則——資產評估檔案》（中評協[2018]37號）；
7.《資產評估執業準則——不動產》（中評協[2017]38號）；
8.《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2017]42號）;
9.《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協[2017]46號）；
10.《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2017]47號）；
11.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協[2017]48號)；
12.《投資性房地產評估指導意見》（中評協[2017]53號）。
(四)權屬依據
1.國有土地使用證；
2.房屋所有權證或者不動產權證書。
(五)取價依據
10.《關于企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》（國
資產權[2009]941號）；
11.《企業國有資產評估項目備案工作指引》(國資發產權[2013]64
號)；
12.《企業會計準則——基本準則》(財政部令第33號)、《財政部
關于修改的決定》（財政部令第76號）；
13.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（國務院令第691
號）；
14.《財政部稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32
號）；
15.《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（2013年12月7
日國務院令第645號第三次修訂）。
(三)評估準則依據
1.《資產評估基本準則》（財資[2017]43號）；
2.《資產評估職業道德準則》（中評協[2017]30號）；
3.《資產評估執業準則——資產評估委托合同》（中評協[2017]33
號）；
4.《資產評估執業準則——資產評估報告》（中評協[2018]35號）；
5.《資產評估執業準則—資產評估程序》（中評協[2018]36號）；
6.《資產評估執業準則——資產評估檔案》（中評協[2018]37號）；
7.《資產評估執業準則——不動產》（中評協[2017]38號）；
8.《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2017]42號）;
9.《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協[2017]46號）；
10.《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2017]47號）；
11.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協[2017]48號)；
12.《投資性房地產評估指導意見》（中評協[2017]53號）。
(四)權屬依據
1.國有土地使用證；
2.房屋所有權證或者不動產權證書。
(五)取價依據
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司81.評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；
2.與此次資產評估有關的其他資料。
(六)其他參考依據
1.《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)；
2.《房屋完損等級評定標準（試行）》(城住字[1984]第678號)；
3.產權持有單位提供的資產清單和評估申報表；
4.北京中企華資產評估有限責任公司信息庫。
七、評估方法
根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，
以及評估方法的適用條件，本次評估選擇市場法進行評估。
1.市場法
對于市場上有相同或相似的公平交易案例，且評估對象周邊類似
房地產的交易實例較多的投資性房地產，本次選用市場法進行評估。
運用市場法估價按下列步驟進行：
(1)搜集交易實例；
(2)選取可比實例；
(3)建立價格可比基礎；
(4)進行交易情況修正；
(5)進行交易日期修正；
(6)進行區域因素修正；
(7)進行個別因素修正；
(8)求出比準價格。
市場法評估計算公式為：
委估房地產價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易
情況×委估房地產評估基準日價格指數/參照物房地產交易日價格指
數×委估房地產區域因素值/參照物房地產區域因素值×委估房地產
個別因素值/參照物房地產個別因素值。
1.評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；
2.與此次資產評估有關的其他資料。
(六)其他參考依據
1.《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)；
2.《房屋完損等級評定標準（試行）》(城住字[1984]第678號)；
3.產權持有單位提供的資產清單和評估申報表；
4.北京中企華資產評估有限責任公司信息庫。
七、評估方法
根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，
以及評估方法的適用條件，本次評估選擇市場法進行評估。
1.市場法
對于市場上有相同或相似的公平交易案例，且評估對象周邊類似
房地產的交易實例較多的投資性房地產，本次選用市場法進行評估。
運用市場法估價按下列步驟進行：
(1)搜集交易實例；
(2)選取可比實例；
(3)建立價格可比基礎；
(4)進行交易情況修正；
(5)進行交易日期修正；
(6)進行區域因素修正；
(7)進行個別因素修正；
(8)求出比準價格。
市場法評估計算公式為：
委估房地產價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易
情況×委估房地產評估基準日價格指數/參照物房地產交易日價格指
數×委估房地產區域因素值/參照物房地產區域因素值×委估房地產
個別因素值/參照物房地產個別因素值。
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司9
八、評估程序實施過程和情況
評估人員于2019年3月4日至2019年5月23日對評估對象涉及
的資產實施了評估。主要評估程序實施過程和情況如下：
(一)接受委托
2019年3月4日，我公司與委托人就評估目的、評估對象和評估
范圍、評估基準日等評估業務基本事項，以及各方的權利、義務等達
成一致，并與委托人協商擬定了相應的評估計劃。
(二)前期準備
1.擬定評估方案
2.組建評估團隊
3.實施項目培訓
(1)對產權持有單位人員培訓
為使產權持有單位的財務與資產管理人員理解并做好資產評估
材料的填報工作，確保資產評估申報材料的質量，我公司準備了企業
培訓材料，對產權持有單位相關人員進行了培訓，并派專人對資產評
估材料填報中碰到的問題進行解答。
(2)對評估人員培訓
為了保證評估項目的質量和提高工作效率，貫徹落實擬定的資產
評估方案，我公司對項目團隊成員講解了項目的經濟行為背景、評估
對象涉及資產的特點、評估技術思路和具體操作要求等。
(三)現場調查
評估人員于2019年3月4日至2019年3月31日對評估對象涉及
的資產進行了必要的清查核實。
1.指導產權持有單位填表和準備應向評估機構提供的資料
評估人員指導產權持有單位的財務與資產管理人員在自行資產
清查的基礎上，按照評估機構提供的“資產評估明細表”及其填寫要
求、資料清單等，對納入評估范圍的資產進行細致準確地填報，同時
收集準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情
況的文件資料等。
2.初步審查和完善產權持有單位填報的資產評估明細表
八、評估程序實施過程和情況
評估人員于2019年3月4日至2019年5月23日對評估對象涉及
的資產實施了評估。主要評估程序實施過程和情況如下：
(一)接受委托
2019年3月4日，我公司與委托人就評估目的、評估對象和評估
范圍、評估基準日等評估業務基本事項，以及各方的權利、義務等達
成一致，并與委托人協商擬定了相應的評估計劃。
(二)前期準備
1.擬定評估方案
2.組建評估團隊
3.實施項目培訓
(1)對產權持有單位人員培訓
為使產權持有單位的財務與資產管理人員理解并做好資產評估
材料的填報工作，確保資產評估申報材料的質量，我公司準備了企業
培訓材料，對產權持有單位相關人員進行了培訓，并派專人對資產評
估材料填報中碰到的問題進行解答。
(2)對評估人員培訓
為了保證評估項目的質量和提高工作效率，貫徹落實擬定的資產
評估方案，我公司對項目團隊成員講解了項目的經濟行為背景、評估
對象涉及資產的特點、評估技術思路和具體操作要求等。
(三)現場調查
評估人員于2019年3月4日至2019年3月31日對評估對象涉及
的資產進行了必要的清查核實。
1.指導產權持有單位填表和準備應向評估機構提供的資料
評估人員指導產權持有單位的財務與資產管理人員在自行資產
清查的基礎上，按照評估機構提供的“資產評估明細表”及其填寫要
求、資料清單等，對納入評估范圍的資產進行細致準確地填報，同時
收集準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情
況的文件資料等。
2.初步審查和完善產權持有單位填報的資產評估明細表
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司10
評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估范圍的具體資產的詳
細狀況，然后仔細審查各類“資產評估明細表”，檢查有無填項不全、
錯填、資產項目不明確等情況，并根據經驗及掌握的有關資料，檢查
“資產評估明細表”有無漏項等，同時反饋給產權持有單位對“資產
評估明細表”進行完善。
3.現場實地勘查
根據納入評估范圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在產
權持有單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對各
項資產進行了現場勘查，并針對資產性質及特點，采取了相應的勘查
方法。
4.補充、修改和完善資產評估明細表
評估人員根據現場實地勘查結果，并和產權持有單位相關人員充
分溝通，進一步完善“資產評估明細表”，以做到：賬、表、實相符。
5.查驗產權證明文件資料
評估人員對納入評估范圍的投資性房地產的產權證明文件資料
進行查驗，對權屬資料不完善、權屬不清晰的情況提請企業核實或出
具相關產權說明文件。
(四)資料收集
評估人員根據評估項目的具體情況進行了評估資料收集，包括直
接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人等相關當事方獲取的資
料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料，并
對收集的評估資料進行了必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的
依據。
(五)評定估算
評估人員針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取
相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成了初步評估結論。項
目負責人對各類資產的初步評估結論進行匯總，撰寫并形成初步資產
評估報告。
(六)內部審核
3.現場實地勘查
根據納入評估范圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在產
權持有單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對各
項資產進行了現場勘查，并針對資產性質及特點，采取了相應的勘查
方法。
4.補充、修改和完善資產評估明細表
評估人員根據現場實地勘查結果，并和產權持有單位相關人員充
分溝通，進一步完善“資產評估明細表”，以做到：賬、表、實相符。
5.查驗產權證明文件資料
評估人員對納入評估范圍的投資性房地產的產權證明文件資料
進行查驗，對權屬資料不完善、權屬不清晰的情況提請企業核實或出
具相關產權說明文件。
(四)資料收集
評估人員根據評估項目的具體情況進行了評估資料收集，包括直
接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人等相關當事方獲取的資
料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料，并
對收集的評估資料進行了必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的
依據。
(五)評定估算
評估人員針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取
相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成了初步評估結論。項
目負責人對各類資產的初步評估結論進行匯總，撰寫并形成初步資產
評估報告。
(六)內部審核
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北京中企華資產評估有限責任公司11
根據我公司評估業務流程管理辦法規定，項目負責人在完成初步
資產評估報告后提交公司內部審核。項目負責人在內部審核完成后，
與委托人或者委托人同意的其他相關當事人就資產評估報告有關內
容進行溝通，根據反饋意見進行合理修改后出具并提交正式資產評估
報告。
九、評估假設
本資產評估報告分析估算采用的假設條件如下：
1.假設評估基準日后國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大
變化；
2.假設評估基準日后有關的國家宏觀經濟政策、產業政策和區域
發展政策無重大變化；
3.假設評估基準日后有關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策
性征收費用等無重大變化；
4.假設評估基準日后無不可抗力造成的重大不利影響；
5.假設評估范圍內資產按原用途原地繼續使用。
本資產評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成
立，當上述假設條件發生較大變化時，資產評估師及本評估機構將不
承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十、評估結論
根據以上評估工作得出評估結論如下：
江蘇國泰國際集團有限公司評估基準日評估范圍內的資產賬面
價值為647.03萬元，評估價值為1,020.00萬元，評估增值372.97元，
增值率57.64%。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執
業水平和專業能力所能評定估算的有關事項：
九、評估假設
本資產評估報告分析估算采用的假設條件如下：
1.假設評估基準日后國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大
變化；
2.假設評估基準日后有關的國家宏觀經濟政策、產業政策和區域
發展政策無重大變化；
3.假設評估基準日后有關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策
性征收費用等無重大變化；
4.假設評估基準日后無不可抗力造成的重大不利影響；
5.假設評估范圍內資產按原用途原地繼續使用。
本資產評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成
立，當上述假設條件發生較大變化時，資產評估師及本評估機構將不
承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十、評估結論
根據以上評估工作得出評估結論如下：
江蘇國泰國際集團有限公司評估基準日評估范圍內的資產賬面
價值為647.03萬元，評估價值為1,020.00萬元，評估增值372.97元，
增值率57.64%。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執
業水平和專業能力所能評定估算的有關事項：
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司12(一)本資產評估報告中，所有以萬元為金額單位的表格或者文字
表述，如存在總計數與各分項數值之和出現尾差，均為四舍五入原因
造成。
(二)根據《資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》，被評
估企業和相關當事人應當提供評估對象法律權屬等資料，并對所提供
的評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任；資產
評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對
評估對象的權屬提供任何保證，對評估對象法律權屬進行確認或發表
意見超出資產評估師執業范圍。
(三)評估人員對評估對象的勘查限于評估對象的外觀和使用狀
況，評估人員不承擔對評估對象建筑結構質量進行調查的責任，也不
承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。
(四)納入本次評估范圍內的房屋評估價值為房地合一價值。
資產評估報告使用人應注意以上特別事項對評估結論產生的影
響。
十二、資產評估報告使用限制說明
(一)本資產評估報告只能用于資產評估報告載明的評估目的和
用途。
(二)除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使
用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機
構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
(三)委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規
規定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估
機構及其資產評估師不承擔責任。
(四)資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結
論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對
象可實現價格的保證。
(一)本資產評估報告中，所有以萬元為金額單位的表格或者文字
表述，如存在總計數與各分項數值之和出現尾差，均為四舍五入原因
造成。
(二)根據《資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》，被評
估企業和相關當事人應當提供評估對象法律權屬等資料，并對所提供
的評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任；資產
評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對
評估對象的權屬提供任何保證，對評估對象法律權屬進行確認或發表
意見超出資產評估師執業范圍。
(三)評估人員對評估對象的勘查限于評估對象的外觀和使用狀
況，評估人員不承擔對評估對象建筑結構質量進行調查的責任，也不
承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。
(四)納入本次評估范圍內的房屋評估價值為房地合一價值。
資產評估報告使用人應注意以上特別事項對評估結論產生的影
響。
十二、資產評估報告使用限制說明
(一)本資產評估報告只能用于資產評估報告載明的評估目的和
用途。
(二)除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使
用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機
構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
(三)委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規
規定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估
機構及其資產評估師不承擔責任。
(四)資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結
論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對
象可實現價格的保證。
江蘇國泰國際集團有限公司擬轉讓投資性房地產項目資產評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司13(五)本資產評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披
露于公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關
當事方另有約定的除外。
(六)本資產評估報告經資產評估師簽字、評估機構蓋章并經國有
資產監督管理機構或所出資企業備案后方可正式使用。
(七)本資產評估報告所揭示的評估結論僅對資產評估報告中描
述的經濟行為有效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。
十三、資產評估報告日
本資產評估報告日為2019年5月23日。
資產評估師：資產評估師：
北京中企華資產評估有限責任公司
二〇一九年五月二十三日
(五)本資產評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披
露于公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關
當事方另有約定的除外。
(六)本資產評估報告經資產評估師簽字、評估機構蓋章并經國有
資產監督管理機構或所出資企業備案后方可正式使用。
(七)本資產評估報告所揭示的評估結論僅對資產評估報告中描
述的經濟行為有效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。
十三、資產評估報告日
本資產評估報告日為2019年5月23日。
資產評估師：資產評估師：
北京中企華資產評估有限責任公司
二〇一九年五月二十三日
資產評估報告附件
附件一、與評估目的相對應的經濟行為文件；
附件二、委托人和產權持有單位營業執照；
附件三、評估對象涉及的主要權屬證明資料；
附件四、委托人和其他相關當事人的承諾函；
附件五、簽名資產評估師的承諾函；
附件六、北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書
復印件；
附件七、北京中企華資產評估有限責任公司證券期貨相關業務
評估資格證書復印件；
附件八、北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本復印
件；
附件九、資產評估師職業資格證書登記卡復印件。
附件一、與評估目的相對應的經濟行為文件；
附件二、委托人和產權持有單位營業執照；
附件三、評估對象涉及的主要權屬證明資料；
附件四、委托人和其他相關當事人的承諾函；
附件五、簽名資產評估師的承諾函；
附件六、北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書
復印件；
附件七、北京中企華資產評估有限責任公司證券期貨相關業務
評估資格證書復印件；
附件八、北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本復印
件；
附件九、資產評估師職業資格證書登記卡復印件。
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